LBBW Immobilien weist 2008 ihr bisher höchstes Jahresergebnis aus

Die LBBW Immobilien hat 2008 ihr bislang höchstes Jahresergebnis ausgewiesen und konnte damit ihre Position als führendes Immobilienunternehmen im Land weiter ausbauen. So betrug der Jahresüberschuss nach IFRS vor Ertragssteuern nach Anteil Konzernfremder der LBBW Immobilien-Gruppe im Geschäftsjahr 2008 knapp 161 Millionen Euro (Vorjahr: 68 Millionen Euro). Ausschlaggebend für dieses gute Ergebnis war vor allem die Bewertung unseres Immobilienbestandes zum Fair Value sowie Verkäufe in den Teilbereichen Immobilienhandel und Privatisierung. Das Bilanzvolumen belief sich im vergangenen Jahr auf rund 3,4 Milliarden Euro und erhöhte sich damit um zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr (circa drei Milliarden Euro), während das Eigenkapital aufgrund der Rückzahlung der stillen Einlage der Kreissparkasse Biberach von 953 Millionen Euro um vier Prozent auf 914 Millionen Euro zurückging.

„Insgesamt sind die Auswirkungen der derzeitigen Rezession auf die LBBW Immobilien – wie auf die gesamte Immobilienbranche – mehrschichtig“ sagt Hans Strudel, Vorsitzender der Geschäftsführung der LBBW Immobilien. Und weiter: „Projektentwicklungen sind heute nur noch unter Einsatz einer deutlich höheren Eigenkapitalquote zu realisieren, während der Verkauf von Projekten – aufgrund des Zusammenbruches des Investorenmarktes – stagniert. Derweil ist aber auch ein Trend erkennbar, wonach sich die Immobilie als Alternative zu risikoreichen Finanzanlagen mittelfristig gut positionieren wird.“

Asset Management trotzt der Krise
Als krisensicher in turbulenten Zeiten entpuppte sich innerhalb der LBBW Immobilien-Gruppe das Bestandsgeschäft mit Wohn- und Gewerbeimmobilien. So liegt das Segment Asset Management mit einem Jahresergebnis von 186,7 Millionen Euro deutlich über dem Vorjahresniveau (2007: 61,3 Millionen Euro). „Dieses Ergebnis resultiert zu einem wesentlichen Teil aus der Höherbewertung unserer Bestandsimmobilien, was sich“, so Strudel, „auf steigende Mietentwicklungen, die Aufhebung des Kostenmietrechtes, wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen sowie auf die Konzentration unseres Wohnungsbestandes auf Ballungsräume zurückführen lässt.“ Hier zahlt sich unter anderem auch die in den letzten Jahren durchgeführte stetige Portfoliooptimierung aus, wozu der Verkauf von Beständen mit schwacher Performance ebenso wie der Zukauf von Beständen mit überdurchschnittlicher Entwicklungsperspektive gehören.

Der eigene Immobilienbestand der LBBW Immobilien-Gruppe lag Ende 2008 bei 25.117 Einheiten (inklusive angemieteter und treuhänderisch verwalteter Einheiten). Zusammen mit den 18.610 verwalteten Eigentumswohnungen und weiteren 4.000 Einheiten, die infolge des Zusammenschlusses mit der BW-Immobilien zum 1. Januar dieses Jahres dazukamen, betreut die LBBW Immobilien-Gruppe derzeit einen Bestand von rund 48.000 Wohnungen und ist damit der größte Anbieter von Wohnraum in Baden-Württemberg.

Privatisierung und Handel mit gutem Ergebnis
Privatisierung und Immobilienhandel trugen 2008 mit dem Verkauf von zusammen 1068 Einheiten 10,9 Millionen Euro und damit knapp drei Millionen Euro mehr als im Vorjahr zum sehr guten Segmentergebnis Asset Management bei. Das Handelsergebnis war dabei im Wesentlichen von weiteren Teilverkäufen in der Ganghofer-Siedlung in Regensburg geprägt, wobei hier Globalverkäufe eine zunehmende Rolle spielen. Zukäufe – insgesamt 496 Einheiten – gab es vor allem in Burladingen, Hornberg, Schönwald, in Schwarzenbach an der Saale sowie in Villingen. Bei Letzterem hat uns der Ankauf von 119 Einheiten von der örtlichen Wohnungsgenossenschaft eine überaus positive Resonanz als sozial verantwortlicher Wohnungskäufer eingebracht. Gute Voraussetzungen, wenn in der Zukunft Wohnungsportfolios aus den unterschiedlichsten Gründen auf den Markt kommen. Insgesamt lässt sich jedoch sagen, dass das Jahr 2008 von einer hohen Verunsicherung bestimmt war.

Zuwachs bei den Gewerbeimmobilien
Im Teilsegment Gewerbe bewirtschaftet die LBBW Immobilien eine Fläche (eigene und fremde Bestände) von rund 400.000 Quadratmeter (Vorjahr: 172.000 Quadratmeter). Aus der Wertsteigerung von Bestandsimmobilien – nicht zuletzt aufgrund größerer Umbaumaßnahmen bei Objekten in Mannheim – trug das Teilsegment Gewerbe mit 12,9 Millionen Euro zum Gesamtergebnis Asset Management bei. Durch aktives Portfolio-Management wird eine stetige Aufwertung des Bestandes angestrebt, wobei die Modernisierung und Weiterentwicklung von Gebäuden in Top-Lagen im Vordergrund stehen. Durch den Zusammenschluss mit der BW-Immobilien zum 1. Januar wird unter dem Dach der LBBW Immobilien künftig ein Gewerbeimmobilienbestand von 1,5 Millionen Quadratmeter bewirtschaftet. Schwerpunkte der BW-Immobilien sind die Bewirtschaftung der bankeigenen und bankgenutzten Immobilien sowie das Facility Management für Dritte.

Development – Belastungen infolge der Finanz- und Wirtschaftskrise
Im Segment Development ergibt sich für das Jahr 2008 ein Minus von 26,9 Millionen Euro (Vorjahr: plus 3,8 Millionen Euro). Dieses negative Ergebnis resultiert indes nicht aus Projektverlusten, sondern daraus, dass im Gefolge der Lehmann-Pleite im September letzten Jahres der ganze Investorenmarkt zusammenbrach und somit geplante Projektverkäufe nicht stattfinden konnten. So standen den hohen Vorlaufkosten in der Grundstücksankauf- und Bauphase , zu denen auch Personal- und sonstige Sachkosten zählen, keine ausreichenden Projektgewinne gegenüber, die - gemäß des charakteristischen Ergebnisverlaufes im Projektentwicklungsgeschäft - erst beim Verkauf der Objekte an Investoren realisiert werden. „Auf diese Entwicklung haben wir bereits im Herbst 2008 reagiert“, sagt Strudel, „und den weiteren Ausbau des Projektentwicklungsgeschäftes gestoppt“. In der Krise verfolge man nunmehr eine eher selektive Strategie, was bedeutet, dass – abgesehen von den bereits laufenden Projekten - nur noch Projekte begonnen werden, die aufgrund ihrer herausragenden Lage, optimaler Infrastrukturbedingungen und hoher Bauqualität mit ziemlicher Sicherheit Nutzer und Investoren finden.

Insgesamt beläuft sich das derzeitige Projektvolumen auf rund 2,9 Milliarden Euro. Darin eingeschlossen sind alle Projekte, die die LBBW Immobilien allein oder mit Partnern im In- und Ausland entwickelt. In München zählt die LBBW Immobilien mit einem Investitionsvolumen von über einer Milliarde Euro mittlerweile zu den größten Investoren. Zu den 2008 erfolgreich abgeschlossenen Projekten gehören hier das Bürogebäude Altstadt-Palais am Karl-Scharnagl-Ring sowie das neue Verlagsgebäude der Süddeutschen Zeitung in München-Steinhausen, die beide letztes Jahr an ihre jeweiligen Nutzer übergeben werden konnten. Für den Bereich Wohnungsbau sind die Luxuswohnungen im Isar Stadt Palais an der Maistraße zu nennen, die weitgehend abverkauft sind sowie die Projektentwicklung Hirschgarten mit 76 Wohnungen, die in einem Globalverkauf an die Axa Investment Managers GmbH ging. Alle vier Projekte wurden in Zusammenarbeit mit lokalen Partnern verwirklicht.

Neben München ist die LBBW Immobilien seit letztem Jahr auch verstärkt in Frankfurt als Projektentwickler tätig. So konnte für den Neubau Westend Windows, einem Bürogebäude (Investitionssumme: 65 Millionen Euro) an der Bockenheimer Landstraße bereits Richtfest gefeiert werden, während – nach Rückbau und Entkernung – nun auch das Bürohochhaus Eschersheimer Landstraße 14 weiterentwickelt wird.

In Stuttgart und der Region engagiert sich die LBBW Immobilien im Bereich Wohnen derzeit mit einem Investitionsvolumen von rund 300 Millionen Euro mit mehreren Projekten in ausgesuchten innerstädtischen Lagen.

Im Ausland ist die LBBW Immobilien derzeit in Rumänien, Luxemburg und Moskau aktiv. In Rumänien ist hierbei das Projekt Residenz Cartierul German, eine Neubausiedlung mit 480 Wohnungen in Chitila am Stadtrand von Bukarest, so gut wie abgeschlossen. Wegen der sich in Rumänien verschärft auswirkenden Finanz- und Wirtschaftskrise hat sich der Vertrieb verzögert, der sich im Zuge der wirtschaftlichen „Wiederbelebung“ jedoch wieder beleben dürfte. Des Weiteren besitzt die LBBW Immobilien in Cluj ein baureifes Grundstück, für das ein Projektstart geplant ist, sobald sich die Finanzierungs- beziehungsweise Marktverhältnisse in Rumänien wieder normalisiert haben. Mit Gesamtinvestitionskosten von derzeit 85 Millionen Euro trägt das Rumänien-Portfolio knapp vier Prozent zum gesamten Development-Portfolio bei.

In Luxemburg laufen letzte Vorbereitungen für den Start der beiden Wohnbauprojekte Chateau de Beggen und Rue de Beggen sowie dem Büro- und Wohnkomplex Les Terrasses du Parc mit einem Investitionsvolumen von insgesamt rund 165 Millionen Euro.

Darüber hinaus erstellt die LBBW Immobilien für ihre Mutter, die Landesbank Baden-Württemberg, in Moskau das German Centre, das am 27. Mai durch Ministerpräsident Günther Oettinger eingeweiht wird. Die Übergabe an die Mieterin LBBW, erfolgt dann, nach komplettem Innenausbau, im Frühjahr nächsten Jahres.

Real Estate Services
Capital
Die Eigenkapitalbeteiligungsgesellschaft der LBBW Immobilien mit Sitz in München hat ihren Ergebnisbeitrag von 2,5 Millionen Euro im Jahr 2007 auf knapp 9,8 Millionen Euro im Jahr 2008 steigern können, wobei hier vor allem die Übergaben des Kröpeliner Tor Centers in Rostock sowie des Altstadt Palais in München positiv zu Buche schlugen. Neben der Bereitstellung des projektnotwendigen Eigenkapitals ist die LBBW Immobilien Capital kompetenter Ansprechpartner für die Finanzierungsstrukturierung und Fremdkapitalbeschaffung. Derzeit betreut sie Projekte in Berlin, Frankfurt und München mit einem Projektvolumen von knapp über einer Milliarde Euro.

Projektmanagement
Die Rolle des zentralen Bauprojektmanagements fällt innerhalb der LBBW Immobilien-Gruppe der LBBW Immobilien Projektmanagement zu, wobei die Generalübernehmeraufgaben vor allem für Projekte des Konzernsegments Development erbracht werden. Hierzu gehört auch der Zentrale Einkauf aller technischen Bauleistungen. Das ebenfalls hier angesiedelte Projektcontrolling ist darüber hinaus für alle Projekte, die die LBBW Immobilien allein oder in Partnerschaft mit Dritten realisiert, zuständig. Mit rund 1,1 Millionen Euro liegt das Ergebnis für das vergangene Jahr in etwa auf dem Niveau von 2007 (1,2 Millionen Euro).

Aktuelle Projekte sind derzeit das Projektcontrolling für das Palais an der Oper sowie den Bürogebäudekomplex Auron in München sowie für die IBM Firmenzentrale in Ehningen, die Generalübernahme für die Umbaumaßnahmen im Stachus sowie für die Projektentwicklung Quartier Hofstatt, beides in München. Darüber hinaus sind hier GÜ-Leistungen für Projekte in Luxemburg und Rumänien angesiedelt.

Mit Beginn des Jahres 2009 wurden die beiden Töchter LBBW Immobilien Capital und LBBW Immobilien Projektmanagement dem Segment Development, der Teilbereich TIM (Technik, Instandhaltung, Modernisierung), in welchen alle Instandhaltungsleistungen für die Bestandsimmobilien angesiedelt sind, dem Segment Asset Management zugeordnet, so dass im Segment Real Estate Services künftig allein die nicht investiven Immobiliendienstleistungen gebündelt sind.

Stadtentwicklung
Das Teilsegment Stadtentwicklung bündelt die kommunalnahen Dienstleistungen zur Baulandentwicklung sowie zur Stadt- und Dorferneuerung der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung und der IRP Immobiliengesellschaft Rheinland-Pfalz. Der Ergebnisbeitrag belief sich hier für 2008 auf über zwei Millionen Euro, was einer Steigerung von 28 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2007: 1,6 Millionen Euro) entspricht.

Sowohl die KE als auch die IRP weisen bei der Entwicklung von Bauland und Brachflächen sowie im Stadtumbau und in der Stadterneuerung eine hohe Kompetenz aus, die sie speziell auch zur Übernahme komplexer Konversions- und Entwicklungsvorhaben befähigt. Zwei Beispiele hierfür sind die langfristigen Konversionsmaßnahmen Bahnstadt Heidelberg und Bad Kreuznach.

Kommunalbau und Landsiedlung
Die Kommunalbau Rheinland-Pfalz offeriert Projektmanagementleistungen für öffentliche Bauvorhaben in Rheinland-Pfalz. Auftraggeber sind dabei – neben Landkreisen und Kommunen - Sparkassen und Träger sozialer und kirchlicher Aufgaben. Neben der LBBW Immobilien sind der Gemeinde- und Städtebund Rheinland-Pfalz, der Landkreistag Rheinland-Pfalz, der Städtetag Rheinland-Pfalz sowie der Sparkassen- und Giroverband Rheinland-Pfalz Träger der Kommunalbau.

In der LBBW Immobilien Landsiedlung sind alle Dienstleistungen der Agrar- und Strukturpolitik im ländlichen Raum gebündelt. Als Partner für Landwirte, Kommunen, Städte und Unternehmen kümmert sie sich um einzelbetriebliche Förderungen nach dem Agrarinvestitionsförderprogramm (AFP) und die Hofbörse. Sie bietet sachverständige Beratung bei Fragen zum Bodenfonds, hilft bei Themen wie beschleunigte Zusammenlegung oder freiwilliger Land- und Nutzungstausch und erstellt Agrarplanungen und Agrargutachten. Des Weiteren führt sie Flurbereinigungsmaßnahmen durch und betreibt Flächenmanagement für öffentliche Maßnahmen wie zum Beispiel die Beschaffung von Grundstücken für den Bau von Schnellbahntrassen oder Autobahnen.

Beide Gesellschaften werden im Geschäftsjahr 2008 nicht in den Konzernabschluss der LBBW Immobiliengruppe einbezogen.

Ausblick 2009
Die LBBW Immobilien hat mit den Bereichen Asset Management und Development ein stabiles Geschäftsmodell, das es ermöglicht, durch den Ertragsausgleich zwischen den einzelnen Segmenten Marktschwankungen auszugleichen. Unabhängig davon muss auch die LBBW Immobilien ihre Geschäftspolitik ständig den Marktverhältnissen anpassen, insbesondere natürlich in Zeiten der Finanz- und Wirtschaftskrise.

Für das Segment Development, zu dem seit Anfang 2009 auch die Teilsegmente Capital und Projektmanagement gehören, bedeutet dies, dass neue Projekte in der momentanen Phase nur sehr vorsichtig angegangen werden können. Im Segment Asset Management wird weiterhin eine ertrags- und wertorientierte Optimierung des Bestandes angestrebt, wobei sich speziell für den Immobilienhandel Chancen auf interessante Investments ergeben könnten, wenn infolge der Finanzkrise in nächster Zeit große Bestände ausländischer Investoren zu akzeptablen Preisen auf den Markt kommen.

Ein weiterer Schwerpunkt für 2009 ist die Integration der BW-Immobilien in das neue Segment Asset Management Gewerbe, in welchem nun das gesamte gewerbliche Immobilienmanagement gebündelt ist. „Die Zusammenführung beider Unternehmen ist ein weiterer Schritt, die LBBW Immobilien als kompetenten Immobilien-Dienstleister im Konzernverbund der LBBW zu verankern und sie innerhalb Deutschlands als eines der größten Immobilienunternehmen zu stärken“, sagt Markus Pflitsch, stellvertretender Vorsitzender der LBBW Immobilien GmbH. Darüber hinaus wird die geschäftliche Zusammenarbeit mit der LBBW in verschiedenen Bereichen intensiviert.